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因继承、受遗赠取得不动产登记的相关问题(下)

聚行业--不动产登记 微信   作者: 房政在线  2017-07-18 09:58

不动产登记-全文略读:登记机构已按照《规范》的规定收取相关要件,审查相关内容时已履行了必要程序,并辅以由当事人出具具结、登记机构进行询问并做好记录、有必要的发函相关部门核实、登簿前公示等方式的,应当认为登记机构已经尽到了“合理审慎”的审查责任。【来源】公众号:不动产登...

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  四、登记机构审查要点及审查逻辑

  按照《继承法》规定,结合《规范》规定的程序,建议审查时主要注意以下内容:

  1.证据留存。受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记经办机构进行继承材料查验,在程序上要求全部法定继承人到场,建议全程摄像保留相关材料。

  2.对当事人身份的审查。不动产登记经办机构应重点查验当事人的身份是否属实;当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实。对当事人身份的查验可依据《规范》1.8.4.1进行审查;对当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系的查验可依据当事人按照《规范》1.8.6.1中第三项提交的材料进行审查,并通过询问等方式佐证。

  3.对被继承人死亡事实的审查。确认被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实,由申请人按照《规范》1.8.6.1 中第二项提供证明材料,登记机构据此审查,注意宣告死亡问题。关于死亡时间的确认,可参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》中第二条确定。

  4.对继承人范围的审查。被继承人或遗赠人有无其他继承人、如何确认全部法定继承人是工作当中的一大难点。实际操作中,从相关当事人提交的与被继承人亲属关系的证明材料(特别是被继承人居住地的村委会、居委会或其单位出具的证明材料)中了解法定继承人情况,通过询问及由当事人出具承诺等方式逐一了解法定继承人的情况,必要时可以发函被继承人原工作单位或村委会(街道办事处)进行核实,通过公示排除异议。

  5.对被继承不动产继承方式的审查。按照《继承法》的规定,遗赠抚养协议优于遗嘱继承,遗嘱继承优于法定继承。一是确认有无遗嘱和遗赠抚养协议,通过当事人举证及询问等方式了解被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议等;二是效力问题,如有人提供了遗嘱或遗赠抚养协议,应具备《继承法》规定的形式和实质要件,同时,仍要通过问询征询法定继承人或其他主张遗嘱继承人的意见;三是遗赠抚养协议是否履行问题,由申请人举证证明,向相关继承人问询排除争议。

  6.对被继承不动产范围的审查。即申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等,可参照《继承法》第二十六条确认被继承的不动产的范围,主要涉及夫妻共有财产分割问题,要明确哪些是配偶的共有财产部分,哪些是遗产,登记记载共有份额的,按登记份额分割;登记未记载共有份额,通过问询确认共有关系和有无夫妻财产约定,没有约定的原则上按照各占50%分割;配偶一方提供约定的,通过问询确认其他继承人是否有异议;配偶一方主张为婚前财产的应提供相关证明材料,登记机构通过问询确认其他继承人是否有异议。

  此处要注意的问题是,在配偶先于被继承人死亡的情形下,要首先处理配偶的继承问题,然后处理被继承人的继承问题,将财产中属于被继承人的部分连同其从配偶处继承的部分作为遗产(涉及转继承)。

  7.对继承人意思表示的审查。不动产登记经办机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实、继承不动产的范围及份额等是否形成合意等内容进行询问,并做好记录,由全部相关人员签字确认。

  五、不强制进行继承权公证后对做好该类工作的建议

  1.厘清登记机构的职责。登记机构只是对当事人提交的相关证据,如已达成的继承和遗产分割协议等进行审查,判断能否为其办理转移登记,而不是要去寻找证据来确认申请人的继承权。

  2.登记人员需要熟悉相关法律知识,降低登记风险。登记机构工作人员应熟悉《继承法》《公证法》等相关知识及《规范》的要求。

  3.建立一套相对严谨可操作的审查程序。建议与公证机构沟通交流,可以学习公证部门的审查程序;在实体上要做到无争议,继承人间有争议不能达成一致的,应告知其通过司法程序解决。

  4.登记机构的审查责任。登记机构已按照《规范》的规定收取相关要件,审查相关内容时已履行了必要程序,并辅以由当事人出具具结、登记机构进行询问并做好记录、有必要的发函相关部门核实、登簿前公示等方式的,应当认为登记机构已经尽到了“合理审慎”的审查责任。

  【来源】公众号:不动产登记

  【作者】天津市不动产登记局 王月红

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